Program Rodzina na swoim

41. Jaką datę zaprzestania stosowania dopłat należy przyjąć w przypadku:a) uzyskania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności do innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem nabycia tych praw w drodze spadku, b) dokonania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na którego zakup lub budowę został udzielony kredyt preferencyjny, na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych?
Czy w sytuacji, gdy kredytobiorca nie dopełni obowiązku poinformowania o wyżej wymienionych przypadkach banku, który udzielił kredytu z dopłatami w terminie 14 dni od zaistnienia faktu, kredytobiorca zwraca kwotę zastosowanych dopłat za cały okres ich uzyskiwania czy za okres od daty wejścia w życie Ustawy z dnia 15 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw?

W ocenie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaprzestanie stosowania dopłat powinno nastąpić od dnia zaistnienia przesłanki zaprzestania stosowania dopłat określonej w art. 9 ust. 3 pkt 2 i 3 (dnia uzyskania prawa własności/współwłasności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub części czy dokonania zmiany sposobu użytkowania np. przez wynajem, użyczenie, dokonanych na podstawie odpowiednich umów czy innych dokumentów). Tak więc w przypadku wątpliwości dotyczących przyjęcia daty zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego finansowanego kredytem preferencyjnym przez wynajęcie, użyczenie itp. decydujące znaczenie ma data zawarcia odpowiedniej umowy.W przypadku wystąpienia przesłanki zwrotu kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych dopłat określonej w w art. 9 ust. 4 pkt 4 w związku z niewykonaniem przez docelowego kredytobiorcę obowiązku informacyjnego określonego w art. 9 ust. 3a, (...) zwrotowi powinna podlegać kwota wcześniej zastosowanych dopłat, tj. od dnia pierwszej spłaty odsetek, o których mowa w art. 7 ust. 1.Jeżeli chodzi o fakt uzyskania odrębnej własności lokalu mieszkalnego, momentem determinującym zaistnienie przesłanki zaprzestania stosowania dopłat określonej w art. 9 ust. 3 pkt. 2 ww. ustawy jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej, które (...) ma charakter konstytutywny w zakresie uzyskania prawa własności. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W przypadku zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera odrębna własność lokalu powstaje w trybie wykonania umowy zobowiązującej właściciela gruntu (dewelopera) do wybudowania na tym gruncie domu, a następnie ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Tak więc i w tym przypadku wymagane jest dokonanie umowy w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.(Wyjaśnienie z 22 maja 2012 r.)

40. Czy istnieje możliwość sprzedania przez docelowych kredytobiorców, bez utraty dopłat, 50 % własności lokalu mieszkalnego finansowanego kredytem preferencyjnym udzielonym na podstawie Ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania?

W ocenie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ww. Ustawa nie wyklucza takiej możliwości.
(...) Zgodnie z przepisami Ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania, zaprzestanie stosowania dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego następuje w przypadkach określonych art. 9 ust. 3 Ustawy (...).
(...) Przepisy art. 9 ust. 3 ustawy nie wymieniają zbycia przez docelowego kredytobiorcę prawa własności lub współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego zakup lub budowa są finansowane kredytem preferencyjnym, jako podstawy do zaprzestania dopłat. Z uwagi na występującą w takich przypadkach przedterminową spłatę przez kredytobiorcę udzielonego kredytu w całości (zbycie nieruchomości finansowanej przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego dotyczy co do zasady nieruchomości obciążanej hipoteką będącą zabezpieczeniem udzielonego kredytu), przesłanka dalszego występowania dopłat do oprocentowania udzielonego kredytu nie będzie miała w większości takich przypadków miejsca. W przypadku jednak, gdyby przedterminowa spłata całości zobowiązań kredytobiorcy względem banku nie zachodziła w przypadku sprzedaży przez kredytobiorcę finansowanej nieruchomości (...) w ocenie Ministerstwa przesłanką rozstrzygającą o dalszym przysługiwaniu dopłat do oprocentowania jest to, czy nieruchomość nadal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy¹. (...) w przedstawionym przypadku miałaby miejsce sprzedaż tylko (...) części (50%) prawa własności lokalu mieszkalnego finansowanego kredytem preferencyjnym. Część prawa własności przypadająca (...) drugiemu kredytobiorcy docelowemu2 nie będzie podlegała sprzedaży i pozostanie w jego władaniu, kredyt będzie przez docelowych kredytobiorców dalej spłacany, zaś sam lokal mieszkalny finansowany kredytem preferencyjnym będzie nadal zaspokajał potrzeby mieszkaniowe docelowych kredytobiorców. Zachowany zostanie więc, w opinii Ministerstwa, podstawowy cel udzielenia finansowego wsparcia w postaci dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego jakim jest, zgodnie z ustawą, zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy przez finansowanie kredytem preferencyjnym uzyskania prawa własności mieszkania lub domu o ograniczonych parametrach cenowych i powierzchniowych ( art. 2 pkt 3 i art. 5 ustawy). Wydaje się więc, że przy uwzględnieniu przedstawionej sytuacji (...) przesłanki do zaprzestania stosowania dopłat nie będą zachodziły. (...)

¹Należy przy tym zauważyć, że przypisy Ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania wiążą zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy (zamieszkanie w konkretnej nieruchomości) z przesłanką posiadania przez tegoż kredytobiorcę tytułu prawnego do nieruchomości zaspokajającej te potrzeby, tj. tytułu prawnego do jedynej nieruchomości, użytkowanej przez docelowego kredytobiorcę zgodnie z przeznaczeniem mieszkalnym (por. art. 4 ust 1-3 Ustawy w okresie udzielania kredytu, art. 9 ust. 3 pkt. 2-3 w okresie stosowania dopłat)
²drugiemu kredytobiorcy docelowemu - przypis BGK.

(Wyjaśnienie Ministerstwa z 8 grudnia 2011 r.)

39. Czy w trakcie spłaty kredytu preferencyjnego i stosowania dopłat można ustanowić rozdzielność majątkową w małżeństwie i wyłączyć jednego z małżonków z umowy kredytu? Czy takie działanie powoduje utratę dopłat do oprocentowania?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania warunkiem stosowania dopłat w przypadku małżeństwa jest udzielenie kredytu preferencyjnego na podstawie umowy zawartej z instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów przez oboje małżonków, zwanych dalej docelowymi kredytobiorcami. Warunek ten dotyczy wykonania czynności prawnej, jaką jest zawarcie umowy w sprawie udzielenia kredytu preferencyjnego na warunkach określonych ustawą i na podstawie wewnętrznych procedur bankowych (...).

Przepisy ustawy nie odnoszą się w sposób szczególny do sytuacji ekonomicznej czy statusu prawnego docelowego kredytobiorcy po zawarciu umowy o kredyt preferencyjny. Poza ograniczeniami wynikającymi m.in. z uzyskania przez docelowego kredytobiorcę prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 9 ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy), przepisy ustawy nie zawierają regulacji określających warunki dotyczące sytuacji majątkowej, jakie mieliby spełniać docelowi kredytobiorcy, a w szczególności małżonkowie, w okresie spłaty kredytu preferencyjnego i stosowania dopłat do jego oprocentowania. Nie zawierają także zastrzeżeń, iż w okresie stosowania dopłat małżonkowie będący docelowymi kredytobiorcami muszą pozostawać w małżeńskiej wspólności majątkowej, pozostawać w związku małżeńskim czy też obydwoje muszą odpowiadać solidarnie za spłatę kredytu preferencyjnego.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, (...) w ocenie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania nie wyklucza możliwości ustanowienia przez małżonków w trakcie stosowania dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego rozdzielności majątkowej, jak również wyłączenia jednego z małżonków ze spłaty kredytu preferencyjnego. Zważywszy, że ustawa nie reguluje tych zagadnień, w takiej sytuacji będą miały zastosowanie powszechnie obowiązujące przepisy prawa oraz wewnętrzne procedury banku regulujące tryb i zasady postępowania oraz dalszej obsługi udzielonego kredytu hipotecznego (takim kredytem jest także kredyt preferencyjny).
Jak zauważa Departament Prawny Ministerstwa: „zwolnienie z długu lub zrzeczenie się solidarności przez wierzyciela względem jednego z dłużników solidarnych nie ma skutku względem współdłużników (art. 373 kc). Istnienie solidarnej odpowiedzialności dłużników nie wyłącza możliwości zawarcia przez każdego z nich umowy z wierzycielem, w której zwolni on tego dłużnika z długu lub zrzeknie się w stosunku do niego solidarności. Taka umowa z reguły jest korzystna dla tego dłużnika, którego dotyczy i może jednocześnie pogorszyć położenie współdłużników". Ponadto: „czynność zwolnienia z długu konkretnego dłużnika solidarnego jest dokonywana na ryzyko wierzyciela, w tym wypadku banku, który udzielił kredytu preferencyjnego. Skutkiem bowiem zwolnienia z długu jednego z dłużników solidarnym jest zmniejszenie się kręgu podmiotów, od których wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia".

Jeśli zaś chodzi o możliwość zaprzestania stosowania dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego, zgodnie z art. 9 ust. 3 jest to możliwe tylko w określonych w tym przepisie przypadkach, do których należą:
1) postawienie wierzytelności wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności,
2) uzyskanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem nabycia tych praw w drodze spadku,
3) dokonanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na którego zakup lub budowę został udzielony kredyt preferencyjny, na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Także jedynie w przypadkach określonych w ustawie może dojść do zwrotu do Funduszu Dopłat kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych dopłat (art. 9 ust. 4 ustawy).

Jednoczenie należy podkreślić, iż fakt ustanowienia rozdzielności majątkowej i wyłączenia ze spłaty kredytu preferencyjnego jednego z małżonków występujących w charakterze docelowego kredytobiorcy kredytu preferencyjnego udzielonego na warunkach ustawyo finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania nie jest podstawą do skreślenia któregokolwiek z nich z rejestru prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy. Fakt ten, zdaniem Ministerstwa, nie może być także podstawą do utraty przez któregokolwiek z małżonków statusu docelowego kredytobiorcy w okresie stosowania dopłat. Obydwoje małżonkowie, jako docelowi kredytobiorcy, podlegają zatem ograniczeniom określonym w art. 3 ust. 2 oraz art. 9 ust. 3.

(Wyjaśnienie z 22.11.2011)

38. Czy możliwe jest zarejestrowanie jednoosobowej działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, którego zakup lub budowa zastały sfinansowane kredytem preferencyjnym udzielonym na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354 z późn. zm.)?

Przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania określają rodzaje inwestycji (cele szczegółowe), jakie mogą być finansowane kredytem preferencyjnym. Są to m.in. zakup (na rynku pierwotnym lub wtórnym) lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponadto, definicja kredytu preferencyjnego (art. 2 pkt 3 ustawy) wskazuje, iż celem udzielania takiego kredytu jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy. W art. 9 ust. 4 ww. ustawodawca określa podstawy postawienia kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności, w przypadku których powstaje obowiązek zwrotu kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych dopłat. Jednym z nich jest wykorzystanie kredytu preferencyjnego w części lub w całości niezgodnie z celem, na jaki został udzielony. Zapis ten oznacza, że po zawarciu umowy kredytu preferencyjnego, w okresie stosowania dopłat kredytobiorca nie może zmienić rodzaju finansowanego kredytem lokalu na inny niż mieszkalny - nie może więc przekształcić lokalu mieszkalnego na użytkowy, czy też wyodrębnić w części swojego mieszkania lub domu lokalu użytkowego. Zgodnie z § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministerstwa Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.), za lokal użytkowy należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Dodatkowo w art. 9 ust. 3 ustawy ustawodawca określa przypadki, zaistnienie których skutkuje zaprzestaniem stosowania dopłat. Jednym z takich przypadków jest dokonanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na którego zakup lub budowę został udzielony kredyt preferencyjny, na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (art. 9 ust. 3 pkt 3 ustawy). Oznacza to, że kredytobiorca nie może, bez utraty dopłat, przeznaczyć lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na wykonywanie w nim lub jego części działalności gospodarczej czy też wynająć go osobom trzecim. Jak się jednak wydaje, sam fakt zarejestrowania prowadzonej przez kredytobiorcę jednoosobowej działalności gospodarczej w miejscu jego zamieszkania, nie stanowi zmiany sposobu użytkowania tego lokalu na cele inne, niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych stosownie do brzmienia art. 9 ust. 3 pkt 3 ustawy. Nie stanowi także przekształcenia lokalu mieszkalnego w użytkowy, czy też wyodrębnienia lokalu użytkowego w części takiego mieszkania lub domu.

W świetle powyższych wyjaśnień, w opinii Ministerstwa Infrastruktury, przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania nie wykluczają możliwości zarejestrowania przez docelowego kredytobiorcę prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, którego zakup lub budowa został sfinansowany kredytem preferencyjnym. Nie wykluczają także możliwości ewentualnego prowadzenia obsługi techniczno-biurowej tej działalności i wykonywania określonych czynności o charakterze biurowym w jednym z pomieszczeń takiego lokalu mieszkalnego lub domu. W takich przypadkach warunkiem dalszego stosowania dopłat jest oczywiście zachowanie określonego w ustawie celu wykorzystania lokalu mieszkalnego lub domu finansowanego kredytem preferencyjnym, tj. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy. Przepisy ustawy nie przewidują natomiast możliwości realizowania działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub domu finansowanym kredytem preferencyjnym.

Podsumowując, należy podkreślić, iż zachowanie prawa do stosowania dopłat w przypadku zarejestrowania przez docelowego kredytobiorcę prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w mieszkaniu lub domu, którego zakup został sfinansowany kredytem preferencyjnym udzielonym na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania jest uzależnione od dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze, lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny powinien w dalszym ciągu służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy. Po drugie, fakt zarejestrowania działalności gospodarczej nie może wiązać się z koniecznością dokonania zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w rozumieniu art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).
(Wyjaśnienia MI z 10 listopada 2011 r.)

37. Zmiany ustawowe w programie „Rodzina na swoim" w zakresie:
1) warunków powodujących zaprzestanie stosowania dopłat - art. 9 ustawy;
2) daty złożenia wniosku o udzielenie kredytu.

Z wyjaśnień uzyskanych z Ministerstwa Infrastruktury wynika, iż „ ograniczenia zawarte w przepisie art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw będą obowiązywały od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej (tj. 31 sierpnia 2011 r. - przypis BGK) i będą dotyczyły czynności cywilno-prawnych dokonywanych w okresie stosowania dopłat po tej dacie. Jeżeli więc docelowy kredytobiorca korzystający już z finansowego wsparcia na podstawie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nabędzie tytuł prawny do innej nieruchomości po dniu wejścia w życie ustawy nowelizującej będzie objęty rygorem określonych w niej ograniczeń. I odwrotnie, docelowy kredytobiorca, który nabył tytuł prawny do innej nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej nie będzie podlegał rygorom w tej nowelizacji zawartym.

Odnosząc się natomiast do zapisu art. 4. ustawy z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw, uprzejmie wyjaśniam, że zapis ten oznacza, iż wnioski o kredyt preferencyjny złożone do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw będą rozpatrywane z uwzględnieniem warunków wymaganych do udzielenia kredytu preferencyjnego na podstawie przepisów obowiązujących do dnia jej wejścia w życie. Natomiast wnioski o kredyt preferencyjny złożone po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw będą rozpatrywane z uwzględnieniem przepisów tejże ustawy."
(Wyjaśnienia MI z 16 sierpnia 2011 r.)

36. Czy kredyt preferencyjny z dopłatami może zostać udzielony na:
1)   zakup siedliska, rozumianego jako grunty rolne zabudowane domem jednorodzinnym, na których mogą być zlokalizowane również budynki gospodarcze wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, lub
2)   budowę domu jednorodzinnego na ww. gruntach.

Odnosząc się do postawionego pytania na wstępie należy stwierdzić, że przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania w zamkniętym katalogu określają rodzaje inwestycji mieszkaniowych, na jakie może być udzielony kredyt preferencyjny objęty dopłatą do oprocentowania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy są to m.in. zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 i ust. 1a, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny, jak również budowa domu jednorodzinnego.

Co do zasady przypadki udzielenia kredytu finansującego zakup domu jednorodzinnego dotyczą transakcji, której przedmiotem jest zakup domu jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym ten dom się znajduje. W wyniku dokonanego zakupu następuje przeniesienie na nabywcę/kredytobiorcę prawa własności do gruntu, na którym położony jest dom jednorodzinny, jak również ewentualne inne zabudowania położone na działce będącej przedmiotem danej transakcji. W takich przypadkach wartość działki gruntu, domu jednorodzinnego, czy innych zabudowań położonych na nabywanej nieruchomości, nie podlega odrębnemu „podziałowi". Wartością finansowanej inwestycji winna być cena zakupu nieruchomości, na której położony jest dom jednorodzinny, nie stanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Cena ta, odniesiona do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego, jest uwzględniana w ocenie spełnienia warunku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy (limit kosztów inwestycji). W przypadkach zakupu domu jednorodzinnego będącego nieruchomością budynkową, stanowiącą odrębny od gruntu przedmiot własności, przedmiotem finansowanej transakcji byłby natomiast zakup samego domu jednorodzinnego, a cena zakupu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy, będzie się odnosiła wyłącznie do ceny nabywanej nieruchomości budynkowej.

Odmiennym przypadkiem jest cel wskazany w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy, tj. przypadek udzielenia kredytu przeznaczonego na budowę domu jednorodzinnego. W przypadku budowy domu jednorodzinnego celem inwestycyjnym będzie bowiem realizacja przez docelowego kredytobiorcę budowy domu jednorodzinnego na własnej, już posiadanej działce gruntu (najczęściej działce budowlanej, ale nie jest to warunek wynikający z przepisów ustawy). Finansowaniu kredytem preferencyjnym w takim przypadku może podlegać wyłącznie budowa domu jednorodzinnego, a koszt budowy, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy, stanowią wówczas koszty ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego. Koszt nabycia samej działki czy budowy innych budynków na tej działce nie powinien stanowić zgodnie z ustawą przedmiotu finansowanego kredytem preferencyjnym.

We wszystkich wskazanych powyżej sytuacjach przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin... nie zawierają jakichkolwiek odniesień ograniczających możliwość udzielenia kredytu w zależności od kwalifikacji gruntu, na którym położony jest dom jednorodzinny lub na którym ma być realizowana inwestycja polegająca na budowie domu jednorodzinnego. W ocenie Ministerstwa Infrastruktury nie ma tym samym podstaw prawnych do wykluczenia z zakresu celów podlegających finansowaniu preferencyjnym kredytem udzielanym w ramach programu „Rodzina na Swoim" ww. inwestycji budownictwa mieszkaniowego na gruntach rolnych. W rozważanym przypadku jest to „siedlisko", jako sytuacja, w której lokalizacja budynku mieszkalnego na gruntach rolnych jest możliwa, pozostając w związku przyczynowo-skutkowym z zapewnieniem odpowiednich warunków socjalno-bytowych (w tym zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych) osobom prowadzącym działalność rolną, na podstawie istniejących w tym względzie odrębnych przepisów prawnych.

Biorąc pod uwagę powyższe, uprzejmie informuję, że w ocenie Ministerstwa Infrastruktury przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie wykluczają możliwości finansowania kredytem preferencyjnym zakupu lub budowy domu jednorodzinnego na gruncie o charakterze rolnym. Zastrzec należy jednak, że w takich przypadkach mają zastosowanie jednolite zasady przyjmowania wartości inwestycji stanowiącej przedmiot finansowania kredytem preferencyjnym jak w analogicznych przypadkach zakupu domu na działce budowlanej. Tak więc w przypadku zakupu domu jednorodzinnego na gruncie rolnym, stanowiącego wraz z gruntem jeden przedmiot własności, wartość kredytowanego przedsięwzięcia podlegająca weryfikacji zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy (limit kosztów inwestycji) powinna być określana na podstawie ceny nabycia nieruchomości, na której położony jest dom jednorodzinny. Z tym zastrzeżeniem jest również dopuszczalne, aby objęty dopłatami do oprocentowania kredyt preferencyjny finansował zakup domu jednorodzinnego, jako transakcji, której przedmiotem jest nabycie nieruchomości gruntowej, na której położony jest dom jednorodzinny oraz inne budynki o charakterze niemieszkalnym (np. budynku gospodarcze na siedlisku), stanowiące wraz z gruntem jeden przedmiot własności.(Wyjaśnienia MI z dnia 22 października 2010 r.)

35. Czy kredyt preferencyjny z dopłatami może zostać udzielony w przypadku gdy zakup kredytowanej nieruchomości dokonywany jest od osób wymienionych w art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 8 września 2006r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania  (zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie docelowego kredytobiorcy). W jaki sposób i w jakiej dacie Bank Kredytujący powinien zweryfikować fakt nie posiadania tytułu własności do kredytowanej nieruchomości przez osoby wymienione w art. 3 ust 1a

W opinii Ministerstwa Infrastruktury ww. ustawa wyłącza możliwość zakupu nieruchomości od członków najbliższej rodziny wymienionych w art. 3 ust. 1a ustawy w celu finansowania takiej transakcji kredytem preferencyjnym bez względu na fakt, czy osoby te są czy nie są stroną umowy o kredyt preferencyjny jako dodatkowi kredytobiorcy. Jednocześnie uprzejmie wyjaśniam, że wobec potwierdzenia dotychczasowego stanowiska MI w przedmiotowej sprawie nie jest możliwe pozostawienie ocenie banków kredytujących rozstrzygnięcia możliwości udzielenia kredytu preferencyjnego i stosowania dopłat w przypadku, gdy kredyt miałby być przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego od niebędącego stroną umowy kredytu preferencyjnego członka najbliższej rodziny docelowego kredytobiorcy.

Odpowiadając na pytanie o sposób zweryfikowania faktu nieposiadania przez członków najbliższej rodziny docelowego kredytobiorcy tytułu prawnego do kupowanej przez niego nieruchomości, uprzejmie wyjaśniam, że sposobem tym jest - analogicznie jak w przypadku docelowego kredytobiorcy - złożenie stosownego oświadczenia. Złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą jest zagrożone odpowiedzialnością karną na podstawie art. 297 § 1 Kodeksu karnego. Zgodnie zaś z przepisami ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, w przypadku prawomocnego skazania docelowego kredytobiorcy za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub § 2 ustawy Kodeks karny popełnione w związku z udzieleniem kredytu preferencyjnego, bank po uzyskaniu informacji o prawomocnym skazaniu, wypowiada umowę kredytu preferencyjnego i wynikającą z tej umowy wierzytelność stawia w stan natychmiastowej wymagalności. Natomiast datą weryfikacji zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania jest dzień, w którym docelowy kredytobiorca zawiera umowę kredytu preferencyjnego. Wskazany tryb weryfikacji dotyczy członków rodziny zarówno będących jak i niebędących stroną umowy kredytu preferencyjnego.
(Wyjaśnienia MI z dnia 27 sierpnia 2010r)

34. Czy kredyt preferencyjny z dopłatami może zostać udzielony na zakup lokalu od developera wraz z finansowaniem kosztów wykończenia tego lokalu w przypadku, gdy przeniesienie na Kredytobiorcę własności lokalu mieszkalnego (podpisanie aktu notarialnego) następuje po zakończeniu danego zadania inwestycyjnego, a przekazanie lokalu mieszkalnego do użytku Kredytobiorcy następuje wcześniej - po podpisaniu przez dewelopera i Kredytobiorcę protokołu odbioru technicznego, przy czym odbiór techniczny dotyczy lokalu oddanego w stanie „bez białego montażu i podłóg" (stan nie nadający się do zamieszkania) - do wykończenia we własnym zakresie przez Kredytobiorcę. Czy wyżej opisana sytuacja pozwala potraktować wykończenie lokalu jako dokończenie budowy lokalu mieszkalnego.

Odpowiedź na pytanie jest negatywna. Transakcja wskazana w tym przypadku, tj. zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera, jako taka może być przedmiotem finansowania kredytem preferencyjnym, przy założeniu spełnienia pozostałych warunków ustawy. Przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania precyzyjnie określają listę przedsięwzięć, które mogą być przedmiotem kredytowania. Przepisy te nie dają podstaw do objęcia dopłatami kredytu preferencyjnego udzielonego także na pokrycie kosztów wykończenia mieszkania (realizowanego już przez kredytobiorcę po zakupie lokalu mieszkalnego, tj. gdy kredytobiorca nabył przy wykorzystaniu kredytu mieszkanie na własność i zamierza ponosić dalsze wydatki związane z jego wykończeniem).
(Wyjaśnienia MI z dnia 27 lipca 2009r.)

 33. Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania /Dz. U. Nr 223 poz. 1465 wprowadziła pojęcie docelowego kredytobiorcy (osoba zawierająca umowę kredytu preferencyjnego, podlegająca wpisowi do rejestru docelowych kredytobiorców).
Czy wprowadzenie nowelizacją nowego brzmienia art. 4 ust 1, tj. „Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli docelowy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy nie jest: (...)" pozwala uznać, iż warunek nie posiadania prawa własności lub współwłasności do nieruchomości mieszkalnej dotyczy tylko tych osób, które są stroną umowy kredytu preferencyjnego (małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko)?
Oznaczałoby to, że w przypadku osoby samotnie wychowującej dziecko nie ma znaczenia fakt posiadania przez to dziecko tytułu prawnego do nieruchomości mieszkalnej

Przepisy art. 4 ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania wskazują wyraźnie, że to docelowy kredytobiorca (określony w art. 3 ust. 1 ustawy) nie może być w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego właścicielem/współwłaścicielem budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego, itd.
Wyjaśnienia Ministerstwa Infrastruktury pochodzą z okresu przed nowelizacją ustawy (pytanie 22), dotyczą sytuacji prawnej, jaka miała miejsce, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy, przed dniem wejścia w życie zmienionych przepisów (ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania /Dz. U. Nr 223 poz. 1465/). Zapis art. 4 ust. 1 stanowił wówczas, iż dopłaty mogą być stosowane, jeżeli żadna z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 ustawy, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie jest podmiotem wymienionych w ustawie tytułów prawnych do nieruchomości. Takie sformułowanie art. 4 ust. 1 ustawy nie ograniczało ww. wykluczenia tylko do osób beneficjentów wsparcia.
(Wyjaśnienia MI z dnia 27 lipca 2009r.)

32. Kredytobiorcą kredytu preferencyjnego jest matka samotnie wychowująca dwoje dzieci. Przedmiotem finansowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Celem poświadczenia celowego wykorzystania środków z kredytu, w czasie trwania kredytowania objętego dopłatami, klientka przedłożyła w banku kredytującym notarialny akt nabycia  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zapisy dokumentu wskazują, że postanowieniem Sądu Rejonowego - Wydział Rodzinny i Nieletnich nieruchomość nabyta przy wykorzystaniu środków z kredytu preferencyjnego stanowi współwłasność matki i jej dwojga nieletnich dzieci (udział w częściach równych po 1/3).
Czy w związku z wyrokiem Sądu Rejonowego, nakazującego ze środków spadkowych po zmarłym mężu klientki zakup nieruchomości mieszkalnej przy zabezpieczeniu współwłasności nabywanej nieruchomości dla małoletnich dzieci, należy dokonać wpisu do rejestru docelowych kredytobiorców kredytu preferencyjnego także dzieci - współwłaścicieli nieruchomości?

W ocenie Ministerstwa Infrastruktury, nie zachodzi konieczność wpisania dzieci do rejestru kredytobiorców prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania BGK prowadzi rejestr osób, które są lub były stroną umowy kredytu preferencyjnego w charakterze docelowego kredytobiorcy. Zapis ten jasno wskazuje, iż do rejestru należy wprowadzić jedynie te osoby, które są lub były docelowymi kredytobiorcami a więc beneficjentami finansowego wsparcia. Osoby, które mogą być docelowym kredytobiorcą wskazuje natomiast art. 3 ust. 1 ustawy i zalicza do nich dwie kategorie osób, mianowicie: małżonków oraz osoby samotnie wychowujące dziecko lub dzieci. Tak więc tylko te osoby, będące jednocześnie stronami umowy kredytu preferencyjnego mogą być wpisane do rejestru - warunkami determinującymi wpis do rejestru jest bowiem łącznie fakt bycia stroną umowy kredytu preferencyjnego oraz docelowym kredytobiorcą. W opisanym przez bank przypadku stroną umowy kredytu preferencyjnego w charakterze docelowego kredytobiorcy jest matka samotnie wychowująca dwoje dzieci i to jedynie ona powinna zostać wpisana do rejestru prowadzonego przez BGK.
(Wyjaśnienia MI z dnia 27 lipca 2009r.)

31. Klient ubiegający się o kredyt preferencyjny jest żołnierzem służby stałej i zajmuje kwaterę służbową na mocy zapisów ustawy z dnia 22 czerwca 1995 roku o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 22 czerwca  1955 roku żołnierzowi służby stałej od dnia wyznaczenia go na pierwsze stanowisko służbowe do dnia zwolnienia z zawodowej służby wojskowej przysługuje prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, będącym w dyspozycji Agencji. Klient nie jest właścicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego, a więc może ubiegać się o kredyt preferencyjny z dopłatami - o ile spełnia pozostałe przesłanki Ustawy z dnia 8 września 2006 roku do ubiegania się o dopłaty. Czy we wskazanej powyżej sytuacji mają zastosowanie zapisy art. 4 ust 3  pkt 2, tj. kredytobiorca - żołnierz służby stałej zajmujący kwaterę służbową - jest zobowiązany do rezygnacji z przyznanej kwatery z chwilą, gdy uzyska możliwość zamieszkania w nabytym z udziałem środków kredytu preferencyjnego z dopłatami lokalu mieszkalnym/domu?

Przedstawiony w pytaniu problem dotyczy przypadku, w którym o kredyt preferencyjny ubiega się żołnierz służby stałej zajmujący kwaterę służbową na mocy przepisów ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.).
Zgodnie z zamkniętym katalogiem okoliczności, które uniemożliwiają uzyskanie dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych udzielanych na warunkach ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, określonym w art. 4 ust. 1 tej ustawy, docelowy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie może być:

1. właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
2. osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny;
3. osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
4. najemcą lokalu mieszkalnego.

Ponieważ żołnierz nie jest właścicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego, fakt ten, według opinii Ministerstwa Infrastruktury, uprawnia go do ubiegania się o dopłaty do oprocentowania kredytu udzielonego na zakup lokalu mieszkalnego na warunkach ustawy o finansowym wsparciu rodzin
w nabywaniu własnego mieszkania.
Wątpliwości natomiast budzi w omawianym przypadku możliwość zastosowania przepisów art. 4 ust. 3, zgodnie z którym ustawodawca dopuszcza możliwość stosowania dopłat, jeżeli docelowy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego jest osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub najemcą lokalu mieszkalnego pod warunkiem, że równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego pisemnie zobowiąże się on odpowiednio do:

1. wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa,
2. rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego

      - w terminie 6 miesięcy od dnia uzyskania tytułu własności lub przystąpienia do użytkowania
        nieruchomości, na którą został udzielony kredyt preferencyjny.

Zasady zakwaterowania żołnierzy w kwaterach służbowych reguluje wspomniana już ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 21 tej ustawy żołnierzowi służby stałej od dnia wyznaczenia go na pierwsze stanowisko służbowe do dnia zwolnienia z zawodowej służby wojskowej przysługuje prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, będącym w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Według opinii MI, przysługujące żołnierzowi służby stałej prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, będącym w dyspozycji Agencji jest w istocie stosunkiem administracyjnym. Jego realizacja następuje poprzez wydanie przez dyrektor oddziału regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (właściwego dla garnizonu, w którym żołnierza służby stałej wyznaczono na stanowisko służbowe) decyzji administracyjnej o prawie zamieszkiwania na czas pełnienia obowiązków na tym stanowisku w lokalu mieszkalnym, w miejscowości, w której żołnierz został wyznaczony na stanowisko służbowe lub zajmuje takie stanowisko albo w miejscowości pobliskiej (art. 24 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej). Ta sama ustawa (art. 32 i art. 32a ustawy) reguluje zasady ponoszenia kosztów napraw i remontów przeprowadzanych w kwaterze. Reguluje także zasady rozliczania opłat z tytułu używania lokalu (art. 36).

Jak wynika z powyższych wyjaśnień, przysługujące żołnierzowi służby stałej prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, będącym w dyspozycji Agencji wykazuje szereg odrębności w stosunku do wywodzącej się z kodeksu cywilnego umowy najmu lokalu mieszkalnego, tak więc stosunek prawny łączący żołnierza zawodowego służby stałej z Wojskową Agencją Mieszkaniową nie może być traktowany na równi ze stosunkami cywilnoprawnymi, o których mówi art. 4 ust. 3 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Ponadto, z uwagi na fakt, iż stosunek prawny, na podstawie którego żołnierz zawodowy służby stałej zamieszkuje w przydzielonej mu kwaterze nie znalazł się w zamkniętym katalogu okoliczności wyłączających możliwość stosowania dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych, posiadanie przez niego takiego prawa, zgodnie z opinią MI, nie stanowi przeszkody w skorzystaniu z przepisów ustawy bez konieczności zrzeczenia się przez niego prawa do kwatery wynikającego z ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej(Wyjaśnienia MI z dnia 27 lipca 2009r.)

30. Czy kredyt preferencyjny z dopłatami może zostać udzielony na zakup lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o dwóch lokalach?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego  mieszkania dopłaty do oprocentowania kredytów mieszkaniowych mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na „zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o którym mowa w art. 3 ust.1 i ust.1a, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny". Na potrzeby stosowania przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin...w art.2 pkt 6 ustawy określona została  definicja  domu jednorodzinnego (ustawa nie zawiera definicji budynku wielorodzinnego)

O ile w przypadku lokalu mieszkalnego przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin bezpośrednio odwołują się do pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust.2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr.80, poz. 903 oraz z 2004r. Nr 141, poz. 1492), to pojęciu „dom jednorodzinny" ustawa nadaje znaczenie autonomiczne, tj. definicję określoną wyłącznie na potrzeby programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez dom jednorodzinny rozumieć należy „budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006  r., Nr 156, poz. 1118 i Nr 170, poz. 1217), w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny". Przyjęta w ustawie o finansowym wsparciu rodzin..  definicja domu jednorodzinnego różni się tym samym w sposób istotny od definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, wyłączając z zakresu pojęcia „dom jednorodzinny" te budynki mieszkalne jednorodzinne objęte definicją Prawa budowlanego, w którym znajdują się dwa lokale (lokale mieszkalne lub lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy).

W opinii Ministerstwa Infrastruktury konsekwencją braku tożsamości zakresu pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz „dom jednorodzinny" w ustawie o finansowym wsparciu rodzin....jest również odmienny zakres przedmiotowy pojęć „budynek mieszkalny wielorodzinny" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz wydanych na podstawie tej ustawy przepisów wykonawczych oraz pojęcia „budynek wielorodzinny", o którym mowa w art. 5 ust 1. pkt 1 lit a ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Przemawiają za tym poniższe argumenty:
- w obowiązujących przepisach nie zachodzi w pełni jednoznaczne rozumienie kategorii „budynek mieszkalny jednorodzinny" i „budynek wielorodzinny". W odróżnieniu od ustawy Prawo budowlane Polska Klasyfikacja obiektów Budowlanych, wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn zm.), wyłącza „budynek o dwóch mieszkaniach" (klasa 1121) z kategorii „budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111). Ten rodzaj nieruchomości zakwalifikowany został do grupy „budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe" (grupa 112);
- również na gruncie przepisów samej ustawy Prawo budowlane rozumienie pojęcia „budynek mieszkalny wielorodzinny" ma wyłącznie charakter kontekstowy, tzn. przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają odrębnej definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a więc jedynie domyślnie przyjmuje się, na zasadzie wyłączenia, że budynkami wielorodzinnymi są wszystkie budynki mieszkalne inne niż zdefiniowany w tej ustawie budynek mieszkalny jednorodzinny.

Mając na względzie powyższe niejednoznaczności, a także uwzględniając uwagi wyrażone w pierwszych akapitach niniejszego pisma należy przyjąć, że w analogiczny do ustawy Prawo budowlane sposób rozumieć należy pojęcie „budynek wielorodzinny" w ustawie o finansowym wsparciu..., kwalifikując do tej kategorii każdy budynek mieszkalny, który  nie jest domem jednorodzinnym, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy.

Wniosek powyższy w pełni odpowiada celowościowej interpretacji przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Wyłącznie zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym z dwoma lokalami mieszkalnymi z zakresu inwestycji, które mogą stanowić przedmiot kredytowania kredytem preferencyjnym (jedynie na podstawie wnioskowania, że w całym kontekście przepisów ustawy Prawo budowlane transakcja taka nie spełniałaby warunku „lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym"), wydaje się z punktu widzenia założonych celów ustawy rozwiązaniem bezzasadnym. Należy więc przyjąć, że ustawodawca - decydując się na wyłączenie możliwości finansowania takich transakcji - uzasadniłby szczegółowo takie rozwiązanie, jak również wprowadziłby do art. 2 ustawy o finansowym wsparciu rodzin... odrębną definicję budynku wielorodzinnego (przykładem art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 listopada 2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. nr 223 poz. 1459).

Uwzględniając powyższe, w opinii Ministerstwa Infrastruktury zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 2 ust 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, w budynku mieszkalnym o dwóch mieszkaniach może stanowić inwestycję uprawniającą do zaciągnięcia preferencyjnego kredytu mieszkaniowego objętego dopłatą do oprocentowania na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r.o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Oczywiście warunkiem udzielenia kredytu będzie spełnienie pozostałych warunków przedmiotowych i podmiotowych, które określone zostały w przepisach.

29. Czy kredyt preferencyjny może zostać udzielony w przypadkach gdy wnioskodawcami kredytu są:

• obywatelka innego państwa (posiadająca kartę pobytu z adnotacją -rodzaj zezwolenia - "osiedlenie się", zamieszkująca w Polsce, która po rozwodzie z obywatelem polskim samotnie wychowuje dzieci,

• małżeństwo, w którym jedno z małżonków jest obcokrajowcem posiadającym kartę czasowego pobytu i prawo świadczenia pracy na terenie Polski.

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania jasno i precyzyjnie definiuje adresatów wsparcia udzielonego na warunkach ustawy. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy dopłaty mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na podstawie umowy zawartej z instytucją upoważnioną do udzielania kredytów przez:

• oboje małżonków lub
• osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno:
  • małoletnie dziecko,
  • dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopad 2003 r.
    o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. Nr 228, poz. 2255, z późn. zm.) jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
  • dziecko do ukończenia 25 lat uczące się w szkołach, zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, z późn. zm.), a także
    w szkołach wyższych, w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365), oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych.

Dodatkowe kryterium dotyczące odbiorców finansowego wsparcia stanowi warunek, iż żadna z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 nie jest lub nie była stroną innej umowy kredytu preferencyjnego (w rozumieniu ustawy o finansowym wsparciu rodzin ...), jak również nie jest podmiotem tytułu prawnego (prawo własności, spółdzielcze prawo własnościowe lub lokatorskie, stosunek najmu) do innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Dodać należy, że warunek niedysponowania żadnym tytułem prawnym do lokalu, spośród wymienionych w ust. 1 odnosi się tak do lokali położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i poza jej granicami. Ustawodawca nie wprowadził natomiast ograniczenia podmiotowego potencjalnych beneficjentów finansowego wsparcia ze względu na ich obywatelstwo czy też narodowość, uznając, iż ograniczenie takie mogłoby wywołać zarzut dyskryminacji.

W przypadku wskazanym w pytaniu pierwszym mowa jest o obywatelce innego państwa zamieszkującej w Polsce, która po rozwodzie z obywatelem polskim samotnie wychowuje dzieci - osoba ta jest więc osobą samotnie wychowującą przynajmniej jedno dziecko wskazaną przez ustawodawcę jako potencjalny uprawniony do skorzystania z dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego. Należy zauważyć, że określając definicję osoby samotnie wychowującej dziecko ustawodawca odwołał się do przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 200 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 ust. 5 tej ustawy za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się "jednego z rodziców albo opiekuna prawnego, jeżeli osoba ta jest panną, kawalerem, wdową, wdowcem, rozwódką, rozwodnikiem albo osobą, w stosunku do której orzeczono separację w rozumieniu odrębnych przepisów. Za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się również osobę pozostającą w związku małżeńskim, jeżeli jej małżonek został pozbawiony praw rodzicielskich lub odbywa karę pozbawienia wolności".

Ustawodawca nie określił natomiast jakichś szczegółowych warunków, jakie miałaby spełniać osoba samotnie wychowująca dziecko/dzieci, aby mogła skorzystać z kredytu preferencyjnego. Wydaje się więc, że z punktu widzenia ustawy o finansowym wsparciu rodzin, przesłanką istotną dla uzyskania uprawnienia do dopłat jest w przypadku osoby samotnej z jednej strony fakt wychowywania dziecka, a z drugiej strony jego wiek, ewentualne uprawnienie do pobierania zasiłku pielęgnacyjnego (niezależnie od wieku dziecka) lub fakt kształcenia się (gdy chodzi o dziecko do lat 25).

Odpowiadając zatem na pytanie pierwsze można stwierdzić, że wskazana w nim osoba może skorzystać z kredytu preferencyjnego i dopłat stosowanych do jego oprocentowania (przy założeniu spełnienia wszystkich pozostałych warunków ustawowych), jednakże z uwagi na fakt, iż ustawodawca określa pewne warunki, jakie dziecko wychowywane przez osobę samotną powinno spełniać, aby osoba ta mogła stać się podmiotem kredytu preferencyjnego istotne jest w ww. przypadku spełnienie warunków dotyczących dziecka.

W drugim pytaniu problem dotyczy możliwości skorzystania z kredytu preferencyjnego przez małżeństwo, w którym jedno z małżonków jest obcokrajowcem posiadającym kartę czasowego pobytu i prawo świadczenia pracy na terenie Polski. W tym przypadku warunkiem determinującym stosowanie dopłat jest podpisanie umowy kredytowej przez oboje małżonków, natomiast fakt braku obywatelstwa polskiego jest z punktu widzenia warunków ustawy o finansowym wsparciu rodzin ... bez znaczenia. Przedstawiając powyższe wyjaśnienia Ministerstwo Infrastruktury wyraża pogląd, iż przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin .... nie wykluczają możliwości zawarcia umowy kredytu preferencyjnego i skorzystania z dopłat do jego oprocentowania przez małżeństwo, w którym jeden z małżonków jest obcokrajowcem, jeżeli osoby te spełniają wszystkie warunki określone w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.

28. Projekt budowlany klasyfikuje powierzchnie domu jednorodzinnego w oparciu o normę PN-70/B-02365, która nie uwzględnia w powierzchni użytkowej takich pomieszczeń jak: garaż, spiżarnia, pomieszczenie gospodarcze, kotłownia, garderoba. Pomieszczenia te nie zostały wymienione w definicjach pomieszczeń przynależnych wskazanych w art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903), a także definicji powierzchni użytkowej określonej w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., Nr 31 poz. 266). W jaki sposób należy ustalić powierzchnię użytkową na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin?

Na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu można przyjąć klasyfikację określoną w projekcie budowlanym pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa została określona zgodnie z podaną normą. Na podstawie art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 roku ustawy o normalizacji, polskie normy (powszechnie dostępne i oznaczane symbolem PN) stosowane są na zasadach dobrowolności. Oznacza to, że do określania powierzchni użytkowej na potrzeby ustalenia prawa do stosowania dopłat dopuszczone jest stosowanie normy PN-70/B-02365, jak i norm nowszych (PN-ISO9836:1997). Nawiązując do wyjaśnień zamieszczonych w pyt. 14 należy wskazać, że przy obliczaniu powierzchni użytkowej finansowanej kredytem preferencyjnym z dopłatami należy brać pod uwagę dwa aspekty:

1) dobrowolność stosowania Polskich Norm przy obliczaniu powierzchni użytkowej, dopuszczoną przepisami wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 27,

2) nie zaliczanie powierzchni pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej branej za podstawę do ustalenia prawa do skorzystania z odsetek.

27. Czy powierzchnię pomieszczenia, w którym znajduje się piec gazowy należy wliczać do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego, który ma być przedmiotem finansowania kredytem preferencyjnym?

W przypadku ustalania wielkości powierzchni użytkowej na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania istotne jest odwołanie się do definicji pomieszczeń przynależnych, określonej w art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903), a także definicji powierzchni użytkowej określonej w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., Nr 31 poz. 266). Biorąc pod uwagę wspomniane definicje uzasadnionym wydaje się stwierdzenie, że pomieszczenie w domu jednorodzinnym, w którym znajduje się piec gazowy można uznać za pomieszczenie przynależne, przez co jego powierzchnia nie jest zaliczana do powierzchni użytkowej branej za podstawę do ustalenia prawa do skorzystania z dopłat do kredytu preferencyjnego. Warto zauważyć, że ustawodawca nie stworzył zamkniętego katalogu pomieszczeń przynależnych, wskazując jedynie, jakie pomieszczenia w szczególności należy uznać za pomieszczenia przynależne.

26. Czy osoba, która była podmiotem umowy o kredyt preferencyjny a następnie rozwiązała tę umowę może ponownie ubiegać się o kredyt preferencyjny?

Przepisy ustawy z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie wykluczają możliwości zawarcia umowy kredytu preferencyjnego i skorzystania z dopłat do jego oprocentowania przez osobę, która wcześniej zawarła umowę na warunkach tej ustawy, a następnie ją rozwiązała, pod warunkiem, iż w przypadku pierwszej umowy kredytu preferencyjnego dopłaty nie zostały zastosowane. Definicja kredytu preferencyjnego, określona na potrzeby wspomnianej ustawy w art. 2 pkt 3 stanowi, iż kredytem preferencyjnym jest kredyt, do oprocentowania którego stosowane są dopłaty na zasadach określonych w tej ustawie. Oznacza to, że kredyt - spełniający wszystkie kryteria uprawniające do stosowania dopłat - staje się kredytem preferencyjnym w brzmieniu i na potrzeby ustawy dopiero wówczas, gdy do jego oprocentowania stosowane są dopłaty i pozostaje nim do czasu zakończenia okresu stosowania dopłat. Jeżeli z jakichś względów do takiego kredytu nie zostały zastosowane dopłaty, kredyt taki nie stał się kredytem preferencyjnym w rozumieniu ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Wobec powyższego można przyjąć, że tak długo jak nie zostały zastosowane dopłaty do oprocentowania kredytu, osoba zawierająca umowę nie jest stroną umowy kredytu preferencyjnego w rozumieniu ustawy. Jeżeli rozwiąże ona taką umowę zanim dopłaty zostaną zastosowane, a następnie zechce ponownie zawrzeć umowę kredytu preferencyjnego na warunkach ustawy, nie zostanie naruszony wymóg określony w art. 3 ust.2 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.

25. Czy kredyt preferencyjny może sfinansować inwestycję polegającą na rozbudowie budynku letniskowego, którego właścicielem jest osoba ubiegająca się o kredyt z dopłatami?

Nie. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawodawca wskazuje tu dwa rodzaje inwestycji do finansowania kredytem preferencyjnym, z których jedna może dotyczyć przebudowy budynku mieszkalnego, druga natomiast przekształcenia budynku lub lokalu spełniającego dotychczas inne funkcje w lokal mieszkalny.
Z uwagi na warunek określony w art. 4 ust. 1 ustawy (wykluczający możliwość bycia właścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego), w przypadku dotyczącym rozbudowy domu letniskowego rozstrzygającym jest stwierdzenie, czy budynek letniskowy jest budynkiem mieszkalnym.
W świetle powszechnie stosowanej w przepisach prawa Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) należy przyjąć, że domek letniskowy jest budynkiem mieszkalnym sklasyfikowanym pod symbolem grupy 111 "Budynki mieszkalne jednorodzinne". Grupa 111 zawiera dodatkowo klasę 1110 "Budynki mieszkalne jednorodzinne", która wprost obejmuje m.in. domki wypoczynkowe oraz domy letnie.
Ministerstwo Infrastruktury wyraża pogląd, że zapis art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania wyklucza możliwość zawarcia umowy kredytu preferencyjnego i skorzystania z dopłat do jego oprocentowania przez osobę będącą właścicielem lub współwłaścicielem domu letniskowego, który to budynek, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) zaliczany jest do budynków mieszkalnych.

24. Czy istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu preferencyjnego na warunkach ustawy przez osobę samotną stanowiącą rodzinę zastępczą dla dziecka?

Zgodnie w art. 3 ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na podstawie umowy zawartej z instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów m.in. przez osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno dziecko, przy czym ustawodawca określa pewne warunki, jakie dziecko to powinno spełniać, aby osoba samotna mogła stać się podmiotem kredytu preferencyjnego. Ustawodawca wskazuje więc, że może to być:

• małoletnie dziecko,
• dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 992), jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
• dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, z późn. zm.), a także w szkołach wyższych w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365, z późn. zm.), oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych.

Określając definicję osoby samotnie wychowującej dziecko ustawodawca odwołał się do przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 ust. 5 tej ustawy za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się "jednego z rodziców albo opiekuna prawnego, jeżeli osoba ta jest panną, kawalerem, wdową, wdowcem, rozwódką, rozwodnikiem albo osobą, w stosunku do której orzeczono separację w rozumieniu odrębnych przepisów. Za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się również osobę pozostającą w związku małżeńskim, jeżeli jej małżonek został pozbawiony praw rodzicielskich lub odbywa karę pozbawienia wolności".
Ustawodawca nie określa natomiast jakichś szczególnych warunków, jakie miałaby spełniać osoba samotnie wychowująca dziecko/dzieci, aby mogła skorzystać z kredytu preferencyjnego. Należy także zwrócić uwagę, iż ustawodawca nie wprowadził wykluczenia osób samotnie wychowujących dziecko/dzieci na podstawie tytułów prawnych wynikających z przepisów ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. Nr 64, poz. 593) - nie wyklucza więc osób samotnie wychowujących dziecko/dzieci pełniących dla nich funkcje rodziny zastępczej. Ponadto ustawodawca określając podmioty finansowego wsparcia udzielanego na warunkach ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, nie odwołuje się do pojęcia rodziny, wskazując jedynie osoby, które przy spełnieniu warunków ustawowych mogą z takiego wsparcia skorzystać. Wydaje się więc, że z punktu widzenia ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, przesłanką istotną dla uzyskania uprawnienia do dopłat jest w przypadku osoby samotnej z jednej strony fakt wychowywania dziecka, a z drugiej jego wiek, ewentualne uprawnienie do pobierania zasiłku pielęgnacyjnego (niezależnie od wieku dziecka) lub fakt kształcenia się (gdy chodzi o dziecko do lat 25).

Przepisy ustawy o pomocy społecznej nie definiują pojęcia "rodzina zastępcza", wskazują natomiast podmioty, które mogą zapewnić opiekę i wychowanie w rodzinie zastępczej dla dzieci pozbawionych całkowicie lub częściowo opieki rodzicielskiej. Zgodnie z art. 73 ust. 1 pełnienie funkcji rodziny zastępczej może być powierzone małżonkom lub osobie niepozostającej w związku małżeńskim, jeżeli osoby te spełniają określone ustawowo warunki. Przepisy ustawy o pomocy społecznej nie stoją więc w sprzeczności z przepisami ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania w zakresie wskazującym podmioty umowy o kredyt preferencyjny, a w szczególności z definicją osoby samotnie wychowującej dziecko/dzieci przyjętą na potrzeby stosowania w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Jeżeli więc osoba samotna sprawuje - stosownie do przepisów ustawy o pomocy społecznej - obowiązek opieki nad dzieckiem i jego wychowania na podstawie orzeczenia sądu (art. 72 ust. 6 ustawy) czy też umowy cywilnoprawnej (art. 72 ust. 7 ustawy) należy uznać, że niewątpliwie samotnie wychowuje to dziecko, a zatem przy założeniu spełnienia innych warunków ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, może stać się stroną umowy kredytu preferencyjnego i skorzystać z dopłat do jego oprocentowania. Możliwe jest zatem do przyjęcia stwierdzenie, że osoba samotnie wychowująca dziecko/dzieci pełniąca dla tych dzieci funkcję rodziny zastępczej może ubiegać się o kredyt preferencyjny, o ile posiada prawo do jego wychowywania nawet, jeżeli jest to prawo uzyskane na podstawie orzeczenia sądu czy umowy cywilnoprawnej. Nie można bowiem stosować interpretacji rozszerzającej zapisu art. 3 ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, zmierzającej do ograniczenia katalogu osób uznawanych za osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno dziecko, skoro sam ustawodawca takiego zastrzeżenia nie uczynił.

Przedstawiając powyższe wyjaśnienia Ministerstwo Budownictwa wyraża pogląd, iż przepisy ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie wykluczają możliwości zawarcia umowy kredytu preferencyjnego i skorzystania z dopłat do jego oprocentowania przez osobę samotnie wychowującą dziecko/dzieci pełniącą dla tego dziecka lub dzieci funkcję rodziny zastępczej w oparciu o postanowienia ustawy o pomocy społecznej, jeżeli osoba ta spełnia wszystkie warunki określone w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.

23. Czy obliczając kwotę, o którą zostanie podwyższony udzielony wcześniej kredyt preferencyjny (na uzasadniony wniosek kredytobiorcy), bank może stosować wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującą w dniu zawierania aneksu do umowy, czy też obliczenie to powinno uwzględniać jedynie wysokość wskaźnika przyjętą w dniu podpisania umowy kredytu preferencyjnego?

W przypadku obiektywnego wzrostu ostatecznych kosztów kredytowanego przedsięwzięcia "w realizacji", w stosunku do wielkości stanowiącej podstawę weryfikacji wniosku w momencie udzielania kredytu preferencyjnego, bank może - na uzasadniony wniosek kredytobiorcy - zawrzeć aneks do umowy kredytowej zwiększający kwotę zaciągniętego kredytu preferencyjnego. Ponieważ zmiana wynika ze wzrostu kosztów realizacji tej samej inwestycji bank - określając kwotę o jaką zostanie zwiększona wartość pierwotna udzielonego kredytu preferencyjnego - może stosować wysokość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w okresie złożenia wniosku o zwiększenie kwoty kredytu preferencyjnego. Teoretycznie może wystąpić również sytuacja, w której wartość wskaźnika obowiązującego w okresie złożenia wniosku o zwiększenie kwoty kredytu preferencyjnego jest niższa aniżeli wartość wskaźnika obowiązującego w okresie złożenia pierwotnego wniosku o kredyt, na podstawie którego kredyt preferencyjny został już udzielony (pomimo wzrostu kosztów konkretnej inwestycji). W takich przypadkach, jeżeli skorygowane koszty/ceny mieściłyby się w limicie ustalonym w oparciu o wskaźnik z okresu ubiegania się o kredyt, a warunek ten nie jest już spełniony obecnie z uwagi na spadek wartości wskaźnika, uzasadnione jest przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym do określenia limitu cenowo-kosztowego bank powinien przyjmować wartość średniego wskaźnika względniejszą dla kredytobiorcy, tj. wartość obowiązującą w okresie złożenia wniosku o kredyt preferencyjny. Aneks dotyczy bowiem umowy o kredyt preferencyjny, która już została zawarta w przeszłości pomiędzy bankiem i kredytobiorcą. Skoro więc wówczas kredyt został udzielony na finansowanie danego przedsięwzięcia i w dniu podpisania umowy warunek dotyczący limitu cenowo-kosztowego byłby spełniony nawet po uwzględnieniu skorygowanych kosztów, dopuszczalne jest oparcie ceny w takich przypadkach na parametrze właściwym dla dnia podpisania pierwotnej umowy o kredyt. Inwestycja już kredytowana nie ulega bowiem zmianie i w tym stanie rzeczy - wobec braku uregulowania tej kwestii szczegółowo w ustawie - przyjęcie odmiennego rozwiązania w nieuzasadniony sposób krzywdziłoby kredytobiorcę.

22. Czy kredytobiorcą kredytu preferencyjnego może być osoba samotnie wychowująca dziecko, jeśli to dziecko posiada prawo do lokalu lub domu mieszkalnego?

Osoba taka nie może być kredytobiorcą kredytu preferencyjnego. Kredytobiorcą kredytu preferencyjnego, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy, mogą być małżonkowie oraz osoby samotne wychowujące przynajmniej jedno dziecko. W art. 4 ust. 1 ustawy określony został dodatkowy warunek, jaki musi być spełniony, aby mogły zostać zastosowane dopłaty do oprocentowania kredytu preferencyjnego. Warunek ten polega na tym, iż "żadna z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie jest:

1. właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
2. osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
3. osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
4. najemcą lokalu mieszkalnego."

Ustawodawca posługując się określeniem "żadna z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1", wykluczył możliwość posiadania praw własności (i innych tytułów wymienionych w ustawie) także przez dziecko, wychowywane przez osobę samotną. Wynika to z celów ustawy, zgodnie z którymi pomoc w postaci dopłat kierowana jest do rodzin, których potrzeby mieszkaniowe nie są jeszcze zaspokojone, a więc do takich, które nie posiadają praw do innych nieruchomości mieszkaniowych w momencie ubiegania się o kredyt preferencyjny. Zatem fakt posiadania przez dziecko praw do lokalu lub domu mieszkalnego uniemożliwia udzielenie kredytu preferencyjnego osobie samotnie wychowującej dziecko posiadające takie prawa.

21. W jaki sposób można sfinansować rozbudowę domu jednorodzinnego kredytem preferencyjnym z dopłatami do odsetek?

Zgodnie z z zapisami art. 5 ust. 1 punkt 1) podpunkt f), ustawy z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, istnieje możliwość zastosowania dopłat do kredytu preferencyjnego zaciągniętego na nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę domu jednorodzinnego, pod warunkiem, że w wyniku takiej inwestycji powstanie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Decyzja o udzieleniu kredytu preferencyjnego z dopłatami do oprocentowania może zostać podjęta jedynie przez instytucję udzielającą takich kredytów na podstawie przedstawionych przez klientów dokumentów, w tym m.in. pozwolenia na budowę wydanego osobom ubiegającym się o kredyt preferencyjny ( nie będącymi właścicielami obiektu, na którym prowadzone będą roboty budowlane). Zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118):
"Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1. złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wydana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
   • złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
2. złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane."

Wzór oświadczenia, o którym mowa w wyżej przytoczonym punkcie 2) art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, stanowi załącznik do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 242 z 2004 r. poz. 2421). W przedmiotowym oświadczeniu musi zostać wskazane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rodzaj tego prawa (z wyłączeniem własności i współwłasności - z uwagi na wymogi art. 4.1 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania) powinien zostać ustalony pomiędzy właścicielem budynku a osobami, które będą występować o pozwolenie na nadbudowę piętra budynku. Najlepszym rozwiązaniem byłoby ustalenie rodzaju tego prawa przy współudziale prawnika, tak aby zabezpieczone zostały interesy obu stron.

20. Czy w trakcie spłaty kredytu możliwe jest zwiększenie kwoty udzielonego kredytu?

Ustawa z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. Nr 183, poz.1354), nie zawiera przepisów uniemożliwiających zwiększenie kwoty kredytu preferencyjnego w trakcie jego spłaty.

Należy więc uznać, iż istnieje możliwość zwiększenia kwoty kredytu preferencyjnego w przypadku, gdy zachodzi sytuacja obiektywnego wzrostu kosztów/ceny kredytowanego przedsięwzięcia, w stosunku do wielkości stanowiącej podstawę weryfikacji wniosku w momencie udzielania kredytu przez bank (cena/koszt wskazany w "odpowiedniej umowie zobowiązującej", o której mowa w art. 5 ust. 3 ustawy, lub kosztorysie inwestorskim Ewentualna zmiana wysokości kredytu powinna wynikać ze zmiany ostatecznych kosztów przedsięwzięcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, oraz dotyczyć inwestycji, dla których w momencie udzielenia kredytu jedyną podstawą oceny inwestycji jest kosztorys inwestorski lub "odpowiednia umowa zobowiązująca", o której mowa w art. 5 ust. 3 Ustawy.

Decyzja o zwiększeniu kwoty kredytu preferencyjnego z dopłatami do oprocentowania podejmowana jest przez instytucję, która tego kredytu udzieliła. Po złożeniu przez kredytobiorcę wniosku o zmianę kwoty, instytucja ta dokona m.in. oceny, czy w przypadku zwiększenia kwoty kredytu zostanie zachowany warunek, iż cena 1m2 finansowanej nieruchomości nie może przekroczyć wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego dla gminy, na terenie której znajduje się ta nieruchomość (liczony jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego ogłoszonych przez właściwego wojewodę).

19. Czy kredyt preferencyjny na budowę domu może finansować dokończenie budowy?

Tak. Określony w art. 5 ust. 1 pkt e) ustawy z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, cel na który może zostać udzielony kredyt preferencyjny to jest budowa domu jednorodzinnego, należy rozumieć jako przebieg całego procesu budowlanego od podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy do zakończenia budowy, tj. daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeżeli jest wymagana) lub daty zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu.

Zgodnie z art. 3 pkt 6) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, poprzez budowę rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Art. 41 ustawy Prawo budowlane definiuje rozpoczęcie budowy jako następujące z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Prace przygotowawcze to: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Prace te mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem (w przypadkach, gdy nie jest wymagane pozwolenie).

Natomiast art. 54 i art. 55 ustawy Prawo budowlane, ustanowiono, iż do użytkowania obiektu budowlanego zrealizowanego w wyniku budowy, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, a także jeżeli jest to wymagane w decyzji o pozwoleniu na budowę, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Inwestycje znajdujące się realizacji w tak wytyczonym przedziale czasowym podlegają kredytowaniu kredytem preferencyjnym.

18. Czy istnieje możliwość finansowania kredytem preferencyjnym na warunkach ustawy inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego z "usługą"?

Formułując definicję domu jednorodzinnego na potrzeby stosowania jej w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, ustawodawca odwołuje się do określenia "budynek mieszkalny jednorodzinny" w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118/ oraz rozporządzenia wykonawcze). Zgodnie więc z art. 3 pkt 2a tej ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny oznacza budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jednakże na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin... definicja powyższa została nieco zmieniona, ustawodawca zastrzegł bowiem, że w budynku tym może znajdować się wyłącznie lokal mieszkalny - wówczas dom jednorodzinny będzie mógł podlegać finansowaniu kredytem preferencyjnym (art. 2 pkt 6 ustawy o finansowym wsparciu rodzin...). Należałoby przez to rozumieć, że zgodnie z intencją ustawodawcy tak sformułowana definicja domu jednorodzinnego oznacza brak możliwości kredytowania inwestycji dotyczącej domu jednorodzinnego, w przypadku której w budynku występowałby więcej niż jeden lokal mieszkalny lub - poza lokalem mieszkalnym - odrębny od lokalu mieszkalnego lokal użytkowy. Ustawodawca nie określił w ustawie o finansowym wsparciu rodzin... definicji lokalu użytkowego, należałoby więc odwołać się w tym przypadku do pojęcia lokalu użytkowego zdefiniowanego w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.), zgodnie z którym przez lokal użytkowy należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Jeżeli projekt przewiduje budowę domu jednorodzinnego, w którym będzie się znajdował tylko lokal mieszkalny (w rozumieniu definicji przytoczonej w ustawie o finansowym wsparciu rodzin...), przedsięwzięcie takie może być finansowane kredytem preferencyjnym - przy założeniu, że zostały spełnione wszystkie pozostałe warunki ustawowe. Jeżeli natomiast przedsięwzięcie określone w projekcie budowlanym przewiduje budowę domu jednorodzinnego, w którym będzie się znajdować lokal mieszkalny, a oprócz niego także lokal użytkowy (w rozumieniu przedstawionej powyżej definicji), wówczas przedsięwzięcie nie będzie mogło podlegać finansowaniu kredytem preferencyjnym.

17. Czy kredyt preferencyjny można zaciągnąć na zakupu nieruchomości, na której znajduje się dom jednorodzinny oraz budynek gospodarczy?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którakolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 ustawy, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie przysługiwał inny tytuł prawny. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2006, Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku. Do lokalu mieszkalnego mogą być przypisane pomieszczenia przynależne, do których zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.) należy jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Przez analogię, tę zasadę należy zastosować do domu jednorodzinnego, do którego też mogą przynależeć pomieszczenia np. gospodarcze.

Uwzględniając powyższe należy uznać, że można sfinansować kredytem preferencyjnym zakup nieruchomości, na której znajduje się dom jednorodzinny oraz budynek gospodarczy, a powierzchnia pomieszczenia/budynku gospodarczego znajdującego się na kredytowanej nieruchomości nie może być wliczana do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego przyjmowanej za podstawę ustalenia prawa do udzielenia kredytu preferencyjnego.

16. Czy kredyt preferencyjny może finansować zakup domu będącego w budowie oraz dokończenie tej budowy?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:

• a) zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
• b) zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
• c) pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
• d) wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
• budowa domu jednorodzinnego,
• f) nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub adaptacja budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W opinii Ministerstwa Infrastruktury przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o finansowym wsparciu rodzin... nie wyklucza możliwości połączenia - w ramach finansowanego kredytem jednego przedsięwzięcia - przesłanek udzielenia kredytu preferencyjnego zawartych w różnych jednostkach redakcyjnych ww. wyliczenia. Z uwagi na charakter celów uprawniających do zaciągnięcia kredytu przypadki takie nie będą występowały co prawda często, jednak niewątpliwie racjonalnym z punktu widzenia kredytobiorcy połączeniem celów inwestycyjnych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy może być połączenie inwestycji zakupu domu będącego w budowie z dokończeniem realizowanej inwestycji (w tym ostatnim przypadku podstawę ustawową finansowania prac budowlanych przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu mieszkaniowego stanowiłby art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy. Data: 30 lipca 2008 r.

15. Czy można sfinansować zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy kupujący wynajmuje mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej lub osoby fizycznej i to właśnie mieszkanie zamierza kupić? - wydaje się że nie można, ponieważ z art. 4 ust 3 pkt 2 wynika obowiązek opróżnienia tego lokalu mieszkalnego w ciągu 6 miesięcy od daty uzyskania do niego prawa.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt został udzielony na "zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny". W powołanym przepisie brak jest zakazu wykluczającego możliwość kredytowania zakupu spółdzielczego własnościowego prawa w przypadku, gdy którejkolwiek z osób ubiegających się o kredyt w dniu zawarcia umowy kredytowej przysługiwał do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego ww. prawo dotyczy, inny tytuł prawny. Ponieważ wykluczenie takie zostało w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) wyraźnie wskazane, należy przyjąć, że analogiczny zakaz nie ma zastosowania w odniesieniu do art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b) ustawy i istnieje możliwość kredytowania zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynajmowanego w dniu podpisania umowy kredytowej przez kredytobiorcę. Powyższy wniosek wynika z analizy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy - odmienna interpretacja w opinii resortu budownictwa w sposób nieuprawniony pozbawiałaby osobę ubiegającą się o kredyt przysługującego jej prawa.

Rzeczywiście literalnie zastosowany do omawianego powyższej przypadku przepis art. 4 ust. 3 pkt 2 ustawy wskazywałby na konieczność opróżnienia lokalu mieszkalnego przez kredytobiorcę najpóźniej w okresie 6 miesięcy od daty uzyskania przez niego spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Uznając na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy możliwość finansowania kredytem zakupu przez kredytobiorcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego, do którego kredytobiorcy przysługuje już tytuł najmu, byłby to warunek zupełnie nielogiczny. Co więcej, niezrozumiały jest również w odniesieniu do omawianego przypadku generalny wymóg wskazany art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy, mówiący o tym, że kredytobiorca nie może być w dniu zawarcia umowy najemcą lokalu mieszkalnego1 - podczas gdy jednocześnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wynika, że w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa przez kredytobiorcę ustawodawca dopuszcza taką możliwość.

Źródłem wskazanych powyżej trudności w interpretacji przepisów ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania jest wprowadzenie na etapie prac parlamentarnych nad rządowym projektem ustawy zmiany polegającej na możliwości finansowania preferencyjnym kredytem również mieszkań nabywanych "na rynku wtórnym" (tj. mieszkań innych niż mieszkania przed tzw. pierwszym zasiedleniem), bez równoczesnego wprowadzenia do art. 4 korekty uwzględniającej konsekwencje poszerzenia zakresu kredytowanych przedsięwzięć w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Skierowany do Sejmu RP rządowy projekt ustawy był w tym zakresie jednoznaczny - zakładając wyłącznie możliwość kredytowania inwestycji rynku pierwotnego przepisy art. 4 wykluczały możliwość finansowania inwestycji w przypadku, gdyby potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy były już zaspokojone w odniesieniu do innej nieruchomości. Brak możliwości zakupu przy wykorzystaniu kredytu prawa do mieszkania już zamieszkiwanego czynił bezpodstawnym rozpatrywanie sytuacji zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez dotychczasowego najemcę.

Zmiany wprowadzone do projektu ustawy w czasie prac parlamentarnych otworzyły możliwość finansowania preferencyjnym kredytem nieruchomości już zamieszkiwanych. O ile jednak ustawodawca poszerzając zakres kredytowanych przedsięwzięć w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy jednoznacznie wykluczył możliwość zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, do którego kredytobiorcy przysługiwał inny tytuł prawny , brak analogicznego zastrzeżenia w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy nie daje podstaw do przyjęcia interpretacji ograniczającej prawa kredytobiorców, wykluczającej taką możliwość w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa - jak wskazano obszernie w pierwszym akapicie niniejszej odpowiedzi.

Ponieważ przepisy art. 4 ust. 1-3 nie zostały skorygowane w stopniu odpowiadającym przypadkom stanowiącym zgodnie z wolą ustawodawcy dopuszczalny przedmiot kredytowania (na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b ustawy), a jedyną przesłanką wprowadzenia rozwiązań przyjętych w art. 4 ust. 1-3 było wykluczenie możliwości wsparcia osób mających już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe (bezwzględnie w przypadku własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości; warunkowo w przypadku prawa najmu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa), w opinii resortu budownictwa konieczne jest w tych przypadkach zastosowanie celowościowej interpretacji przepisów ustawy. Zgodnie z celem wprowadzenia regulacji określonych w art. 4 ust. 1-3 ustawy warunek mówiący o tym, że kredytobiorca nie może być w dniu zawarcia umowy najemcą lokalu mieszkalnego (art. 4 ust. 1 pkt 4), jak również związana z tym przepisem warunkowa możliwość udzielenia kredytu preferencyjnego (art. 4 ust. 2; art. 4 ust. 3 pkt 2), nie mogą w ocenie Ministerstwa Budownictwa być stosowane w przypadku, gdy wniosek kredytowy dotyczy zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje prawo najmu.

14. Czytając ustawę pojawił się pewien problem interpretacyjny. Jak należy liczyć powierzchnię użytkową budynku? W ustawach jest wskazanych kilka sposobów - przy zastosowaniu każdego z nich powierzchnia różni się na tyle, że może spowodować to odrzuceniem wniosku o dopłatę do kredytu. Serdecznie proszę o ustosunkowanie się do tego problemu - choćby na łamach swojej strony www. Dla wielu osób to bardzo ważna sprawa. Żeby pokazać wagę problemu wspomnę tylko, że wg normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle ?2,20m, o wysokości 1,40-2,20 - w 50%, a o wysokości do 1,4 m pomija się całkowicie. Natomiast wg PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż 1,9m. Sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, gdy weźmiemy pod uwagę fakt możliwości dobrowolnego stosowania Polskich Norm (brak obowiązku stosowania tej czy innej normy) Nie ma znaczenia teraz również rok wydania normy. I tak niekiedy spotykamy się z obmiarami powierzchni wg PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków…", a w innych przypadkach wg PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie…" Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar wg PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1m nad podłogą i w stanie surowym (bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 nie dolicza się. Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy) wg PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (wykazując powierzchnie nie nakryte i powierzchnie nakryte).

Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie określa definicji powierzchni użytkowej oraz nie precyzuje sposobu obliczania powierzchni użytkowej budynku. Podobnie również przepisy dotyczące zagadnień z zakresu budowlanego procesu inwestycyjnego, normujące działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, nie regulują zasad dotyczących wyboru i stosowania metod obliczania powierzchni użytkowej. W takiej sytuacji należałoby stosować powszechnie obowiązujące zasady obliczania powierzchni użytkowej.

Dla potrzeb obliczania powierzchni użytkowej do dnia 3 kwietnia 1999 r. powszechnie obowiązywała Polska Norma PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru". Norma ta utraciła status normy obowiązującej z dniem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. Nr 22, poz. 209), ponieważ nie została włączona do wykazu obowiązujących Polskich Norm, stanowiącego załącznik do rozporządzenia. Norma PN-70/B-02365 została także wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm w związku z ustanowieniem normy PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".

W celu zapewnienia m.in. jednolitości i spójności polskich przepisów z zakresu normalizacji, a także zgodności z zasadami normalizacji europejskiej i międzynarodowej, w dniu 12 września 2002 r. uchwalona została ustawa o normalizacji (Dz. U. Nr 169 poz. 1386 z późn. zm.), określającą podstawowe cele i zasady normalizacji oraz jej organizację i finansowanie. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ww. ustawy polskie normy (powszechnie dostępne i oznaczane symbolem PN) stosowane są na zasadach dobrowolności. Zapis ten oznacza dopuszczenie możliwości stosowania w umowach zarówno norm najnowszych, jak również norm starszych, pochodzących ze zbioru norm branżowych, które z dniem wejścia w życie zostały zarchiwizowane przez PKN (art. 28 ustawy).

W świetle przedstawionych powyżej wyjaśnień można wysnuć wniosek, że z punktu widzenia spełnienia warunków ustawy rozstrzygającym jest nie przekroczenie określonych w ustawie limitów powierzchniowych (75 m2 dla lokalu mieszkalnego i 140 m2 dla domu jednorodzinnego). Wybór właściwej normy do obliczania powierzchni należy natomiast do umawiających się stron - przy czym dopuszczalne jest stosowanie normy PN-70/B-02365, jak również PN-ISO 9836:1997.

Ustawodawca nie wskazując w ustawie wg jakiej normy należy obliczać powierzchnię użytkową wyraził tym samym zasadę pełnej swobody doboru sposobu obliczeń, uwzględniając dobrowolność stosowania Polskich Norm na gruncie ustawy o normalizacji. Jednocześnie oznacza to, że w przypadkach, gdy wielkość powierzchni użytkowej liczona wg wybranej normy znajduje się na granicy limitu uprawniającego do skorzystania z kredytu preferencyjnego i stosowania dopłat, ustawodawca daje dowolność umożliwiającą zastosowanie normy korzystniejszej dla potencjalnego kredytobiorcy (takiej normy, wg której obliczona powierzchnia użytkowa "zmieści się" w limicie ustawowym).

Na koniec należy zwrócić uwagę, że powoływane powyżej normy są stosowane do obliczania powierzchni jako takiej, niezależnie od jej rodzaju, tzn. zarówno powierzchni całkowitej, powierzchni netto, jak i powierzchni użytkowej. Odrębnym zagadnieniem jest natomiast zaliczanie bądź nie powierzchni poszczególnych pomieszczeń (obliczonej uprzednio wg wybranej normy) do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, branej za podstawę ustalenia prawa do skorzystania z kredytu preferencyjnego i zastosowania dopłat do odsetek od takiego kredytu.

13. Czy możliwy jest zakup lub budowa lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego z garażem?

W opinii Ministerstwa Budownictwa tak. Wskazuje na to zresztą jednoznacznie treść uzasadnienia do rządowego projektu ustawy (ponieważ poruszona w uzasadnieniu kwestia nie była przedmiotem kontrowersji na etapie prac parlamentarnych należy przyjąć, że ww. opinia wyrażona w uzasadnieniu odpowiada w pełni intencji samego ustawodawcy). Pomijając jednak treść samego uzasadnienia na możliwość finansowania domu lub lokalu mieszkalnego wraz z garażem, piwnicą, strychem, komórką lub innymi pomieszczeniami o podobnym charakterze, wykorzystywanymi na potrzeby mieszkańców, wskazują w opinii resortu budownictwa przede wszystkim przepisy samej ustawy.

Zgodnie z określoną na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin... definicją lokalu mieszkalnego - odwołującą się do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) - lokal mieszkalny stanowi wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Garaż natomiast zaliczany jest do tzw. pomieszczeń przynależnych, tj. takich, które mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego jako jego części składowe, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Jeżeli więc z treści umowy zawartej z deweloperem wynika, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz ze wskazanymi jako "pomieszczenia przynależne": garażem, komórką, balkonami, tarasami etc., cena zakupu lokalu mieszkalnego uwzględnia w sobie poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń, zaś transakcja taka może oczywiście stanowić przedmiot kredytowania. Jeżeli nabywany garaż jest natomiast odrębną nieruchomością wyodrębnioną w budynku, w którym mieści się lokal i odpłatne przeniesienie praw do garażu na kredytobiorcę jest przedmiotem odrębnej czynności cywilnoprawnej od zakupu samego lokalu, wtedy oczywiście cena zapłacona za garaż nie stanowi elementu ceny związanej z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy kredyt preferencyjny nie będzie też mógł zostać udzielony na taki cel.

Analogiczna zasada będzie miała zastosowanie do przypadku zakupu będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub budowy domu jednorodzinnego. Zgodnie z intencją ustawodawcy należy przyjąć, że sformułowana w art. 2 pkt 6 ustawy definicja domu jednorodzinnego, zgodnie z którą jest nim "budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny", oznacza wyłącznie brak możliwości kredytowania inwestycji dotyczącej domu jednorodzinnego, w przypadku której w budynku występowałby więcej niż jeden lokal mieszkalny lub - poza lokalem mieszkalnym - odrębny od lokalu mieszkalnego lokal użytkowy. Definicja ta nie pozbawia jednak możliwości zaciągnięcia kredytu finansującego zakup lub budowę domu jednorodzinnego np. z garażem. Powyższe odwołanie do lokalu mieszkalnego pozwala na potraktowanie garażu w domu jednorodzinnym analogicznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego umiejscowionego w budynku wielorodzinnym, a więc pozwala na uznanie, że inwestycja dotycząca domu jednorodzinnego/budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokalu w tym budynku (nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają) może stanowić przedmiot kredytowania.

Zarówno wielkość działki w przypadku domu jednorodzinnego (patrz pytanie 1), jak i liczba oraz charakter pomieszczeń uznanych za przynależne do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnym nie została w ustawie ograniczona, jako element dyskwalifikujący możliwość zaciągnięcia kredytu z dopłatami do oprocentowania.

12. Proszę o przesłanie interpretacji ustawy w części dotyczącej możliwości zakupu domu jednorodzinnego. Według ustawy kredyt z dopłatą można przeznaczyć jedynie na "zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego". Taki zapis praktycznie uniemożliwia skorzystanie z kredytu osobie zainteresowanej nabyciem domu już istniejącego. Budynek bowiem przeważnie nie stanowi przedmiotu odrębnej od gruntu własności, ale jest trwale z gruntem związany. W takim przypadku budynek jako część składowa gruntu nie może przedstawiać odrębnego od gruntu przedmiotu obrotu handlowego. Treść ustawy ani też jej rządowe uzasadnienie nie wyjaśnia tego problemu.

Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania bynajmniej nie pozbawia możliwości zaciągnięcia kredytu na zakup domu jednorodzinnego wraz z gruntem, a wręcz w przypadku domów jednorodzinnych zakłada finansowanie na tej podstawie przede wszystkim tego typu transakcji. Jeżeli wniosek kredytowy dotyczy kredytu na sfinansowanie zakupu będącego w budowie domu jednorodzinnego (również możliwe w tym przypadku, że na dokończenie tej budowy przez kredytobiorcę) lub zakup istniejącego domu jednorodzinnego co do zasady będzie zachodził przypadek zakupu działki budowlanej wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego na tej działce lub domu jednorodzinnego wraz gruntem (chyba że budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności). Podobnie jak to ma miejsce w przypadku zakupu lokalu w budynku wielorodzinnym przedmiotem takiej transakcji będzie więc co do zasady przeniesienie na kredytobiorcę prawa własności do gruntu (w przypadku lokalu mieszkalnego części ułamkowej prawa własności do gruntu). Wartość działki gruntu stanowi w takich przypadkach element składający się na całkowitą wartość kredytowanej inwestycji, powinna być więc uwzględniana w ocenie spełnienia warunku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy (limit maksymalnych kosztów/ceny inwestycji) i sfinansowanie jej nabycia wchodzi w zakres kwoty udzielonego kredytu.

Zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) sformułowanie "stanowiącego odrębną nieruchomość" występuje bezpośrednio po wyrazach "zakup lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym" i stanowi dookreślenie wyłącznie tego tytułu uprawniającego do udzielenia kredytu. Sformułowanie "stanowiącego odrębną nieruchomość" nie oznacza więc bynajmniej, że intencją ustawodawcy było ograniczenie możliwości finansowania przy wykorzystaniu kredytu inwestycji dotyczących domów jednorodzinnych stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawdopodobnie taka interpretacja przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy mogła być przyczyną ewentualnych nieporozumień w tym zakresie.

11. Art. 5 ust. 1 pkt 2) w powiązaniu z art. 5 ust. 3 i 4 ustawy postanawiają o przyjęciu do kredytowania powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o kredyt preferencyjny - na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej. W przypadku budowy domu jednorodzinnego lub nadbudowy, przebudowy, rozbudowy budynku mieszkalnego lub adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - powierzchnię użytkową przyjmuje się na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Z ustawy nie wynika, co stanowi powierzchnię użytkową wliczaną i niewliczaną dla potrzeb kredytowania z zastosowaniem dopłat do oprocentowania kredytu preferencyjnego. W ostatnim czasie wpływa do BGK duża ilość zapytań, dotyczących sposobu kwalifikowania powierzchni mieszkań i domów do powierzchni użytkowej przyjmowanej do kredytowania. Pytania dotyczą takich powierzchni, jak garaż (zarówno wolnostojący, jak i znajdujący się w budynku), poddasze, garderoba, hol, taras, balkon, piwnica, kotłownia.

Kluczowym dla udzielenia odpowiedzi na przedstawione wątpliwości są poniższe definicje, przyjęte w obowiązujących ustawach, do których to definicji bezpośrednio lub pośrednio nawiązują przepisy ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354):

• lokal mieszkalny - ustawodawca odwołuje się do określenia "samodzielny lokal mieszkalny" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;
• pomieszczenia przynależne do lokalu - zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, mogące przynależeć do lokalu "jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi"". Wyodrębniając pojęcie pomieszczeń przynależnych ustawodawca wprowadza wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami: pomieszczeniami pomocniczymi i pomieszczeniami przynależnymi. W świetle dokonanego rozróżnienia garażu nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych lokalu mieszkalnego;
• powierzchnia użytkowa lokalu - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266) przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

W świetle powyższych wyjaśnień należy przyjąć, że w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego powierzchnia garażu, podobnie jak powierzchnia innych pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, nie stanowi części składowej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W przypadku zakupu lub budowy domu jednorodzinnego przez kredytobiorcę, ustawodawca określając definicję domu jednorodzinnego na potrzeby stosowania jej w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, odwołuje się do określenia "budynek mieszkalny jednorodzinny" w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118). Zgodnie z art. 3 pkt 2a przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku - zastrzegając jednakże, iż w budynku tym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny (nie wyklucza to występowania w domu jednorodzinnym pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, będących - zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali - jego częścią składową). Powyższe odwołanie do lokalu mieszkalnego pozwala na potraktowanie garażu w domu jednorodzinnym analogicznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego umiejscowionego w budynku wielorodzinnym, a więc pozwala na uznanie, że powierzchnia garażu nie wlicza się do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego branej za podstawę ustalenia prawa do wykorzystania kredytu.

Za takim podejściem do problemu określenia powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego przemawia dodatkowo fakt, iż w przedłożeniu rządowym projektu ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, projektodawca wyznaczył limit powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego na 100 m?. Określając powyższy limit powierzchniowy - w oparciu o dane statystyczne sporządzane przez Główny Urząd Statystyczny - projektodawca przyjął, że limit 100 m? powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego nie uwzględnia powierzchni takich pomieszczeń jak garaż i uznał ten limit za wystarczający w przypadku zakupu lub budowy domu jednorodzinnego. Zgodnie bowiem z metodyką przyjętą przez GUS do powierzchni użytkowej mieszkania - w tym także mieszkania w jednomieszkaniowym budynku mieszkalnym - nie wlicza się m.in. powierzchni garażu.

10. Czy osoba pozostająca w separacji nie posiadająca dzieci może wziąć kredyt preferencyjny ze współmałżonkiem, czyli jako małżeństwo?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny udzielony małżeństwu został udzielony na podstawie umowy zawartej przez oboje małżonków. Ustawa jednakże nie zawiera zastrzeżenia wykluczającego osoby będące w separacji z kręgu potencjalnych kredytobiorców kredytu preferencyjnego. Zważywszy, że orzeczenie separacji nie jest równoznaczne z rozwiązaniem małżeństwa, mimo iż pociąga za sobą wiele analogicznych skutków, uprawniona wydaje się być opinia, że osoby, wobec których orzeczono separację mogą ubiegać się o kredyt preferencyjny, oczywiście pod warunkiem spełnienia kryterium określonego w art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2, a także kryterium określonego w art. 4 ust. 1.

9. Czy zapis art. 5.1. pkt 1)a) należy rozumieć jako: nie jest niemożliwe sfinansowanie kredytem z dopłatami zajmowanego już mieszkania spółdzielczego, którego status lokatorski chcemy zamienić na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny. Przepis ten wskazuje na zasadę, zgodnie z którą przy wykorzystaniu kredytu z dopłatami do oprocentowania nie mogą być finansowane inwestycje polegające na przekształceniu przysługującego już wcześniej ubiegającemu się o kredyt tytułu prawnego do nieruchomości, o innym charakterze niż własność, w prawo własności (np. powszechne wykupy mieszkań wynajmowanych od gminy na własność). Przepis ten nie wyklucza jednak sam w sobie sytuacji, w której kredyt służył będzie uzyskaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze przekształcenia.

Chociaż powołany art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy nie formułuje zakazu finansowania transakcji wskazanych w pytaniu, nie oznacza to jednak możliwości finansowania preferencyjnym kredytem mieszkaniowym z dopłatami do oprocentowania wydatków związanych z zamianą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do tego samego lokalu. Możliwość taka jest wykluczona, chociaż podstawą dla tego wykluczenia nie jest art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zakresie odnoszącym się do uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dopłaty mogą być stosowane w przypadkach: zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny (lit b) oraz wniesienia wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej, w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny (lit. d). W drugim przypadku chodzi wyłącznie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sytuacji pierwszego zasiedlenia mieszkania, a więc przepis ten nie dotyczy istniejących mieszkań spółdzielczych zamieszkiwanych dotychczas na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa. Z kolei art. 5 ust. 1 pkt lit. b) został dodany do rządowego projektu ustawy w czasie prac parlamentarnych, wyłącznie jako konsekwencja wprowadzenia przez ustawodawcę możliwości zakupu od innej osoby prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa w ramach transakcji rynku wtórnego. Z uwagi na specyficzny charakter transakcji polegającej na odpłatnym przekształceniu spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe należy sądzić, że w przypadku, gdyby wolą ustawodawcy było również udzielanie dopłat do kredytów na finansowanie wydatków związanych z taką transakcją, tytuł taki zostałby w ustawie wyraźnie sformułowany (w omawianym przypadku trudno uznać, że takim tytułem mogłoby być sformułowanie w art. 5 ust. 1 pkt lit. b) mówiące o "zakupie spółdzielczego prawa").

Potwierdzeniem powyższej tezy o braku możliwości udzielania dopłat do oprocentowania kredytów w zakresie, do którego odnosi się pytanie, są konkretne konsekwencje innych przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy dopłaty do procentowania mogą być stosowane, jeżeli kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu nie jest osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Kredyt warunkowo może zostać jednak udzielony, jeżeli - zgodnie z art. 4 ust. 3 pkt 1 ustawy - osoba taka w dniu zawarcia umowy kredytu zobowiąże się do "wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa". Ustawodawca nie wprowadza jednocześnie żadnych szczególnych rozwiązań dotyczących osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i pragną one zaciągnąć kredyt związany z przekształceniem tego prawa w prawo własnościowe. W świetle konsekwencji wynikających z rygoru złożenia przez kredytobiorcę oświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 3 pkt 1 ustawy, uznanie możliwości finansowania wydatków związanych ze zmianą statusu ograniczonego prawa rzeczowego do tego samego lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej byłoby co najmniej niezrozumiałe.

8. Czy rozbudowa domu jednorodzinnego (np. nadbudowa piętra) wymagająca pozwolenia na budowę może zostać objęta kredytem z dopłatami?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit f) ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty do oprocentowania mogą być stosowane, jeżeli kredyt został udzielony na nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Możliwość stosowania dopłat z kredytem zaciągniętym na rozbudowę domu jednorodzinnego może więc występować, pod warunkiem jednak, że w wyniku tej inwestycji (np. nadbudowy piętra) powstanie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

7. Czy udzielając kredytu z dopłatami na dokończenie budowy na działce gruntu z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego (stan surowy), do kwoty kredytu należy wliczać wartość działki?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania w zakresie do którego odnosi się ww. pytanie dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:

• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny (lit. a),
• budowę domu jednorodzinnego (lit. e).

Postawione pytanie w tym kontekście wydaje się nie do końca precyzyjne.

Jeżeli wniosek kredytowy dotyczy kredytu na sfinansowanie zakupu będącego w budowie domu jednorodzinnego (i dokończenie tej budowy przez kredytobiorcę) co do zasady będzie zachodził przypadek zakupu działki budowlanej wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego na tej działce. Podobnie jak to ma miejsce w przypadku zakupu lokalu w budynku wielorodzinnym przedmiotem takiej transakcji będzie więc przeniesienie na kredytobiorcę prawa własności do gruntu (w przypadku lokalu mieszkalnego części ułamkowej prawa własności do gruntu). Wartość działki gruntu stanowi więc element składający się na całkowitą wartość kredytowanej inwestycji, jest uwzględniana w ocenie spełnienia warunku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy (limit kosztów inwestycji) i sfinansowanie jej nabycia wchodzi w zakres kwoty udzielonego kredytu.

Natomiast w przypadku kredytu udzielonego zgodnie z art.. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy wyłącznie na budowę domu jednorodzinnego zachodzi przypadek realizacji inwestycji przez kredytobiorcę na własnej, już posiadanej działce gruntu. Koszt nabycia samej działki budowlanej nie stanowi zgodnie z ustawą przedmiotu finansowanego kredytem z dopłatami do oprocentowania. 

6. Jak powinien zostać określony zakres standardu wykończenia domu jednorodzinnego, spełniającego warunek wysokości wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m 2, który bank może finansować kredytem preferencyjnym w ramach budowy domu?

Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie precyzuje zakresu standardu wykończenia domu jednorodzinnego, na budowę którego - zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit e) ustawy - może zostać udzielony kredyt z dopłatami do oprocentowania. Wobec powyższego należy przyjąć, że minimalny standard wykończenia musi dawać kredytobiorcy możliwość przystąpienia zgodnie z prawem do użytkowania wybudowanego domu jednorodzinnego. Maksymalny standard wykończenia domu jednorodzinnego będzie w praktyce wynikał z wymogu spełnienia warunku mieszczenia się wartości inwestycji w limicie kosztowym wynikającym z przepisów ustawy (w każdym przypadku odmiennie). Oczywiście standard ten powinien dotyczyć wyłącznie rzeczywistych prac wykończeniowych w domu jednorodzinnym (a nie np. kosztów zakupu mebli lub wyposażenia AGD).

5. Czy w przypadku zakupu/budowy lokalu mieszkaniowego od/z deweloperem do kosztu zakupu/budowy powinien zostać wliczony koszt zakupu udziału w gruncie oraz koszt dotyczący podziemnego garażu?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:

• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
• budowa domu jednorodzinnego,
• nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub adaptacja budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wyznaczony w art. 5 ust. 1 pkt 3 limit dotyczący maksymalnej wartości nieruchomości finansowanej kredytem preferencyjnym, uprawniający do stosowania dopłat do oprocentowania tego kredytu, odnosi się do ceny zakupu, wartości wkładu budowlanego lub kosztów budowy (przebudowy, rozbudowy…) - stosownie do rodzaju realizowanej przez kredytobiorcę inwestycji. Jak wynika z treści postawionego pytania w zasygnalizowanym przypadku inwestycję stanowi zakup od dewelopera lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym - zatem podstawą odniesienia dla limitu ceny określonego w art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy jest cena zakupu lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), w przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłączenie do użytku właścicieli lokali - ust. 2 cytowanego artykułu) jako prawo związane z własnością lokali. Zakup lokalu mieszkalnego zawiera więc w sobie jako element konieczny zakup udziału w nieruchomości wspólnej (w tym odpowiednia część ułamkowa gruntu), a więc - niezależnie od wyodrębnienia takiej pozycji w umowie z deweloperem, a następnie akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego - jest to część integralna dokonywanej transakcji, w tym konsekwentnie część integralna ceny za zakup lokalu mieszkalnego. Podobna sytuacja dotyczy innych "elementów" wpływających na cenę i wyróżnionych w umowie, o ile są one związane z wybudowaniem lokalu mieszkalnego i doprowadzeniem go do standardu określonego w opisie przedmiotu transakcji (określony w umowie standard wykończenia…).

Na wysokość ceny wpływa również charakterystyka przedmiotu transakcji, związana z ewentualnymi "pomieszczeniami przynależnymi" do lokalu mieszkalnego, których własność jest związana z własnością samego lokalu. Zgodnie z określoną na potrzeby ustawy o finansowym wsparciu rodzin... definicją lokalu mieszkalnego - odwołującą się do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) - lokal mieszkalny stanowi wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Garaż natomiast zaliczany jest do tzw. pomieszczeń przynależnych, tj. takich, które mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego jako jego części składowe, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal, i jako taki nie stanowi powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Jeżeli więc z treści umowy zawartej z deweloperem wynika, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz ze wskazanymi jako "pomieszczenia przynależne": garażem, komórką, balkonami, tarasami etc., cena zakupu lokalu mieszkalnego uwzględnia w sobie poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń.

Jeżeli nabywany garaż jest natomiast odrębną nieruchomością wyodrębnioną w budynku, w którym mieści się lokal i odpłatne przeniesienie praw do garażu na kredytobiorcę jest przedmiotem odrębnej czynności cywilnoprawnej od zakupu samego lokalu, wtedy oczywiście cena zapłacona za garaż nie stanowi elementu ceny związanej z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy kredyt preferencyjny nie będzie też mógł zostać udzielony na taki cel. 

4. Czy kredytem z dopłatami może zostać objęte mieszkanie sprzedane przez dewelopera, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego, wymagające poniesienia kosztów prac wykończeniowych, bez których przeprowadzenia nie nadaje się do zamieszkania (podłóg, podstawowych urządzeń białego montażu, kuchni)?

Transakcja opisana w pytaniu (zakup mieszkania od dewelopera) oczywiście może być przedmiotem kredytowania. Zgodnie z ustawą z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania lista przedsięwzięć, które mogą być przedmiotem kredytowania, jest jednak precyzyjnie określona i ma charakter zamknięty. Przepisy te nie dają podstaw dla objęcia dopłatami kredytu udzielonego również na pokrycie kosztów wykończenia mieszkania (po zakupie przez kredytobiorcę, tj. gdy kredytobiorca nabył przy wykorzystaniu kredytu mieszkanie na własność i zamierza ponosić dalsze wydatki związane z jego wykończeniem).

3. Czy klient, który zawarł z właścicielem mieszkania umowę użyczenia może się ubiegać o kredyt preferencyjny, czy powinien postąpić analogicznie jak przy umowie najmu, tzn. rozwiązać umowę użyczenia i opuścić mieszkanie?

W art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania określony został katalog warunków, które powinien spełniać kredytobiorca zaciągający kredyt z dopłatami do oprocentowania, związany z brakiem dysponowania, w momencie udzielenia kredytu, tytułem prawnym do innej nieruchomości mieszkalnej (zgodnie z dalszymi przepisami tego artykułu ustawy część z nich może mieć charakter warunkowy). Katalog ten jest zamknięty, a więc rozszerzająca interpretacja, niekorzystna dla osoby ubiegającej się o preferencyjny kredyt mieszkaniowy, jest nieuprawniona. Ponieważ przypadek, o którym mowa jest w pytaniu, nie został ujęty w katalogu warunków wykluczających w art. 4, należy uznać, że zawarcie przez osobę ubiegającą się o kredyt preferencyjny umowy użyczenia z właścicielem mieszkania (zarówno w przypadku innej nieruchomości jak i mieszkania, którego zakup ma być celem udzielenia kredytu) nie podlega z tego tytułu rygorom, o których mowa w art. 4 ust. 3-5 ustawy.

2. Jak należy interpretować pojęcie "budowy" w kontekście zakresu wykonywanych prac. Czy pojęcie to należy interpretować jako:

• stan "bez białego montażu i podłóg" (duża liczba tak zawieranych umów z deweloperem),
• czy stan pozwalający na zamieszkanie (wydaje się, że taka była intencja ustawodawcy).

Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie określa minimalnego standardu wykończenia nabywanego lub budowanego mieszkania/domu jednorodzinnego. Należy przyjąć, że brak takich unormowań był intencją ustawodawcy: istnieją bowiem przykłady regulacji prawnych, pozostających w obszarze instrumentów wsparcia sektora mieszkaniowego, które wyraźnie precyzują minimalny standard wykończenia lokali mieszkalnych realizowanych przy wykorzystaniu wsparcia budżetowego (przykładem program wsparcia budowy mieszkań na wynajem realizowany w oparciu o przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz aktów wykonawczych do tej ustawy). Wobec powyższego należy przyjąć, że minimalnym standardem nieruchomości finansowanej preferencyjnym kredytem mieszkaniowym jest standard umożliwiający zgodne z prawem dopuszczenie do użytkowania.

1. Czy dla spełnienia wymogów ustawy będzie wystarczającym złożenie przez klienta oświadczenia o samotnym wychowywaniu dziecka bądź pozostawaniu w związku małżeńskim w momencie przystępowania do kredytu?

Nie we wszystkich przypadkach warunki zaciągnięcia kredytu preferencyjnego, określone w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, mogą zostać potwierdzone "twardymi dokumentami" przedkładanymi przez kredytobiorców. Jeżeli z uwagi na charakter weryfikowanego warunku bank nie może dokonać oceny w oparciu takie dokumenty należy przyjąć, że ustawodawca zakłada w takich przypadkach weryfikację opartą na oświadczeniu kredytobiorcy. Kredytobiorcy składającemu fałszywe oświadczenie grozić będzie oczywiście sankcja w przypadku ujawnienia tego faktu, a w konsekwencji stwierdzenia, że kredyt i pomoc państwa nie zostały udzielone zgodnie z przepisami ustawy.

W przypadkach, o których mowa jest w pytaniu wydaje się, że zachodzi właśnie taka sytuacja. Warto zauważyć, że umowy zawierane przez banki w przypadku małżeństw z obojgiem małżonków (lub pod warunkiem uzyskania zgody drugiego małżonka) są stosunkowo częstą praktyką w działalności bankowej. Ponieważ ustawa nie precyzuje specjalnego trybu weryfikacji np. pozostawania w związku małżeńskim (analogicznie bycia osobą samotnie wychowującą dziecko - liczba członków gospodarstwa domowego jest brana pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej) należy przyjąć, że wystarczającym trybem weryfikacji spełnienia tego warunku ustawowego są zasady stosowane przez bank w podobnych przypadkach, np. oświadczenie złożone przez klienta. Ponieważ ustawa nakłada obligatoryjny warunek zaciągnięcia kredytu przez oboje małżonków, tym samym oświadczenie o pozostawaniu wspólnie w związku małżeńskim powinni złożyć wspólnie małżonkowie/kredytobiorcy.